Was DCF wirklich misst
Die Discounted-Cashflow-Methode bewertet eine Liegenschaft nicht nach Vergleichswerten der Nachbarschaft, sondern nach den künftig erwarteten Geldflüssen, diskontiert auf den heutigen Tag. Sie ist damit die einzige Methode, die explizit die wirtschaftliche Ertragskraft eines Objekts abbildet, und nicht nur dessen statischen Substanzwert.
Für Anlageimmobilien, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Liegenschaften, Geschäftshäuser, ist das die einzige Sprache, in der professionelle Investoren denken. Wer hier mit pauschalen Bruttorenditen argumentiert, verkauft entweder unter Wert oder verliert den Käufer in der ersten Sitzung.
Die drei zentralen Stellschrauben
Entscheidend sind drei Grössen: realistische Marktmieten statt fortgeschriebener Ist-Mieten, ein angemessener Diskontsatz mit Risiko- und Lageprämie sowie ein nachvollziehbarer Instandhaltungs- und Leerstandsansatz. Jede dieser Grössen verändert den Marktwert spürbar, eine Veränderung des Diskontsatzes um einen halben Prozentpunkt kann den Wert eines mittelgrossen Renditeobjekts um mehrere hunderttausend Franken bewegen.
Die Marktmiete ist der häufigste Streitpunkt. Viele Bewertungen rechnen mit den heutigen Mieteinnahmen weiter, auch wenn diese durch Altmietverhältnisse zehn oder zwanzig Prozent unter dem Marktniveau liegen. Eine saubere DCF arbeitet mit dem nachhaltig erzielbaren Mietniveau und macht das Reversionspotenzial transparent.
Warum Banken DCF lieben
Finanzierende Institute prüfen Anlageimmobilien faktisch ausschliesslich nach DCF- und Ertragswertmethode. Eine professionell aufbereitete DCF-Bewertung beschleunigt die Kreditprüfung, ermöglicht höhere Belehnungen und vermeidet die typischen Nachverhandlungen nach der Bankprüfung, der häufigste Grund, weshalb Transaktionen in der letzten Phase scheitern.
Liegt eine eigene, methodisch saubere DCF vor, übernimmt die Bank diese in der Regel mit kleineren Anpassungen. Fehlt sie, erstellt die Bank ihre eigene, meist konservativer, oft mit zwei bis fünf Prozent Bewertungsabschlag, was die Belehnung und damit die Finanzierungsstruktur des Käufers verschlechtert.
Die häufigsten Fehler
Pauschale Diskontsätze ohne Lage- und Risikoprämie, zu optimistische Mietansätze ohne Marktbeleg, fehlende Berücksichtigung anstehender Sanierungen und Instandsetzungen, lineare statt szenariobasierte Cashflow-Projektionen, die häufigsten Fehler in DCF-Bewertungen kosten den Verkäufer im Schnitt fünf bis fünfzehn Prozent des Marktwerts.
Eine externe, methodisch saubere Validierung lohnt sich praktisch immer. Die Kosten einer professionellen DCF-Bewertung liegen im tiefen vierstelligen Bereich, der vermiedene Bewertungsabschlag bei einem Objekt im einstelligen Millionenbereich ein Vielfaches davon.
Wie wir vorgehen
Wir bewerten Anlageliegenschaften nach IVSC- und SVS-Standards: vollständige Mieterspiegel-Analyse, Marktmietenabgleich, Sanierungs- und CAPEX-Plan über zehn Jahre, mehrstufiger Diskontsatz und Sensitivitätsanalyse. Sie erhalten ein Gutachten, das jeder Bank standhält, und das in der Verhandlung mit Käufern Ihre Preisforderung argumentativ untermauert.