Wir wählen die Bewertungsmethode, die zum Objekt und zum Zweck passt. Von der Anlageliegenschaft bis zur Erbteilung.
Jede Bewertungsmethode beleuchtet einen anderen Aspekt einer Liegenschaft, Ertrag, Substanz, Vergleichsdaten oder Potenzial. Je nach Objekt und Anlass kombinieren wir die passenden Verfahren zu einer nachvollziehbaren Einschätzung.
Ein Ziel.
Die Methode folgt dem Objekt, nicht umgekehrt. Vier anerkannte Verfahren, die wir je nach Anlass einzeln oder kombiniert anwenden.
Discounted-Cash-Flow: bewertet eine Liegenschaft anhand der abdiskontierten künftigen Zahlungsströme. Zentral bei grösseren Rendite- und Portfolioobjekten, da sie Mietvertragsabläufe, Sanierungen und Marktveränderungen über die Zeit explizit abbildet.
Bewertet eine Liegenschaft anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Die zentrale Methode für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften.
Ermittelt den Wert aus Bauwert, Wiederbeschaffungswert abzüglich Altersentwertung, plus Landwert. Sinnvoll bei Objekten ohne aussagekräftigen Ertrag oder Vergleichsdaten, etwa bei speziellen oder selbstgenutzten Liegenschaften.
Statistisches Verfahren, das den Marktwert aus einer breiten Vergleichsdatenbank ableitet und preisbildende Merkmale wie Lage, Grösse, Baujahr und Ausbaustandard gewichtet. In der Schweiz die Standardmethode der Banken für die Belehnungswertermittlung von Wohneigentum.
Sachwert
Substanz & Landwert
Ertragswert
Nachhaltige Erträge
Verkehrswert
Marktfähiger Preis
Sachwert und Ertragswert sind Herleitungen, der Verkehrswert ist das Ergebnis. Wo die drei Werte auseinanderliegen, beginnt die eigentliche Bewertungsarbeit.
Aufnahme der Flächen, Prüfung der Pläne, Abgleich mit Grundbuch und Mietverträgen: Jede Bewertung beginnt mit einer persönlichen Objektaufnahme, und endet in einem nachvollziehbaren Dossier.
Der Wert einer Immobilie ist selten eine einzelne Zahl, er ist das Ergebnis der richtigen Methode.
Baujahr, Materialqualität, Unterhaltszustand und Sanierungszyklen, die bauliche Substanz ist einer der gewichtigsten Faktoren jeder Bewertung. Wir nehmen jede Liegenschaft persönlich vor Ort auf, bevor Zahlen entstehen.
Neutrale, nachvollziehbare Verkehrswertschätzung für gerichtliche Verfahren, Erbteilungen oder güterrechtliche Auseinandersetzungen. Entscheidend ist eine transparente, methodisch fundierte Herleitung, die vor Gericht oder unter Erben Bestand hat.
Marktorientierte Einschätzung als Grundlage für die Preisstrategie vor dem Verkauf, unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Vergleichsobjekten und aktueller Nachfrage.
Beurteilung von Nutzungsreserven, Ausnützungsziffer sowie Verdichtungs- und Aufstockungsmöglichkeiten. Zeigt auf, ob und wie eine Liegenschaft über den heutigen Zustand hinaus an Wert gewinnen kann.
Wer sein Haus schätzen lassen möchte, sucht meistens keine Zahl, sondern eine Entscheidungsgrundlage: für den Verkauf, eine Erbteilung, eine Finanzierung oder eine Güterausscheidung. Eine Immobilienbewertung in Bern beginnt deshalb mit dem Zweck. Er bestimmt, welches Verfahren angewendet wird und wie ausführlich das Dossier ausfällt.
Bei Wohneigentum leitet die hedonische Methode den Marktwert aus Vergleichsdaten ab. Bei Renditeliegenschaften stehen Ertragswert und DCF im Vordergrund, bei speziellen oder selbstgenutzten Objekten der Sachwert. Für rechtliche Zusammenhänge wird derselbe Wert als Verkehrswert bezeichnet. Wir legen die Herleitung offen, damit jede Zahl nachvollziehbar bleibt.
Eine Liegenschaft in Burgdorf, eine Wohnung in der Stadt Bern und ein Chalet im Berner Oberland bewegen sich in unterschiedlichen Teilmärkten. Makrolage, Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Ausbaustandard und Unterhaltszustand wirken zusammen. Deshalb nehmen wir Objekte vor Ort auf, statt eine Immobilienbewertung ausschliesslich aus Datenbanken abzuleiten.
Eine kostenlose Immobilienbewertung im Internet liefert eine erste Orientierung, keine bankfähige Grundlage. Sie kennt weder Zustand noch Ausbaustandard noch Mietvertragsstruktur. Für Verkauf, Erbteilung oder Finanzierung braucht es ein Bewertungsdossier mit Objektaufnahme, Unterlagenprüfung und dokumentierter Methodik. Genau darauf baut anschliessend die Verkaufsstrategie auf.
