Verschiebung der Nachfrage
Seit der Pandemie hat sich das Suchverhalten kaufkräftiger Familien deutlich verändert. Lage am Wasser, Privatsphäre, Platz für Familie und Hobby sowie Anbindung an starke Schulen rangieren heute vor der reinen Pendlerdistanz. Das Emmental, das Seeland und ausgewählte Voralpentäler profitieren spürbar.
Hybride Arbeitsmodelle haben den Radius des Erreichbaren faktisch verdoppelt. Wo früher fünfundvierzig Minuten Pendlerzeit die Schmerzgrenze waren, sind heute neunzig Minuten zwei- bis dreimal pro Woche akzeptabel, vorausgesetzt, das Zuhause kompensiert.
Anlageimmobilien jenseits der Zentren
Renditeorientierte Investoren entdecken zunehmend B- und C-Lagen mit stabilem Mieterprofil und intakter Substanz. Die Nettorenditen liegen ein bis zwei Prozentpunkte über vergleichbaren Objekten in Zürich oder Genf, bei sehr überschaubarem Leerstandsrisiko, solange Schul-, Einkaufs- und ÖV-Infrastruktur stimmen.
Besonders gefragt sind Mehrfamilienhäuser im Segment vier bis zwölf Wohnungen. Sie sind für institutionelle Anleger zu klein, für private Erstanleger oft zu gross, und genau in dieser Lücke entstehen die attraktivsten Renditen für private Investoren mit operativer Erfahrung.
Preisentwicklung im Premiumsegment
Im Segment ab CHF 2 Mio. beobachten wir eine klare Zweiteilung. Objekte in absoluten Toplagen, Seesicht, historische Substanz, geschützte Privatsphäre, halten Höchstpreise oder legen leicht zu. Objekte in mittleren Lagen mit Renovationsstau müssen Abschläge von zehn bis zwanzig Prozent gegenüber dem Höchststand 2022 hinnehmen.
Käufer sind anspruchsvoller geworden. Energetische Sanierung, Minergie-Standard, Wärmepumpe und Photovoltaik sind im Premiumsegment keine Bonusargumente mehr, sondern Mindestanforderung. Wer hier nicht investiert hat, verkauft mit spürbarem Abschlag.
Was 2025 zu erwarten ist
Mit der absehbaren Zinsstabilisierung rechnen wir mit einer Belebung des Transaktionsmarktes im Premiumsegment. Verkäufer, die 2023 und 2024 abgewartet haben, kommen zurück. Käufer mit Eigenkapital sind in einer historisch starken Verhandlungsposition, gute Objekte werden trotzdem wieder umkämpft sein.
Wir erwarten ausserdem eine deutliche Zunahme von Off-Market-Transaktionen. Eigentümer im Premiumsegment scheuen die öffentliche Sichtbarkeit der Portale, Käufer schätzen den exklusiven Zugang. Das Netzwerk schlägt das Inserat, diese Bewegung wird sich 2025 verstärken.
Unsere Empfehlung
Wer verkaufen will, sollte jetzt die Bewertung aktualisieren und eine diskrete Vermarktung vorbereiten, das Zeitfenster für gute Verkäufe öffnet sich. Wer kaufen will, sollte mit konkretem Suchprofil und Finanzierungsnachweis in das Off-Market-Netzwerk eintreten. Die besten Objekte erreichen die Portale heute schlicht nicht mehr.